Inwestycje w nieruchomości - od czego zacząć, plusy i minusy inwestowania w nieruchomości mieszkalne, komercyjne i budowlane

Witam. W tym artykule porozmawiamy o inwestycjach w nieruchomości

Dziś dowiesz się:

• Dlaczego warto inwestować w nieruchomości;
• Jakie są rodzaje inwestycji w nieruchomości;
• W jakie nieruchomości można i należy inwestować;
• Jak możesz zarobić przy minimalnej inwestycji.

Inwestycje w nieruchomości od dawna uważane są za jeden z najbardziej wiarygodnych sposobów inwestowania pieniędzy. W umysłach ludzi nieruchomości wiążą się z niezawodnością i stałym wzrostem cen. Czy tak jest naprawdę? Czy opłaca się inwestować w nieruchomości w realiach dzisiejszego rynku?

Cele inwestycji w nieruchomości

Pieniądze powinny zarabiać. Ta najważniejsza zasada inwestycji została formalnie sformułowana pod koniec XVII wieku. Pomimo tego, że jest już dość stara, nadal ma znaczenie.

Dlatego każdy cel inwestycji to generowanie dochodu.

Inwestycje w nieruchomości również realizują ten cel.

Cele pośrednie (sposoby uzyskiwania dochodów) są następujące:

1. Uzyskanie nieruchomości dla przekazywania jej w wynajem;
2. Odsprzedaż nieruchomości;

Pierwsza z tych metod jest znacznie bardziej stabilna i dokładna. Prawie każda nieruchomość może być przeznaczona do wynajęcia, niezależnie od jej rodzaju i jakości. Jest to najbardziej stabilna, ale jednocześnie najmniej zyskowna metoda inwestycyjna, za wyjątkiem depozytu bankowego.

Zysk z odsprzedaży nieruchomości - to bardziej interesujący, ryzykowny i wartościowy sposób zarabiania. Odsprzedawanie nieruchomości, kupowanej za mniejsze pieniądze jest trudne, ale mimo to, niezależnie od sytuacji gospodarczej niektóre nieruchomości wciąż rosną w cenę.

Jednak większość inwestorów woli po raz pierwszy wynająć nieruchomość i uzyskać pieniądze wydane na inwestycje, a następnie pomyśleć o jej wdrożeniu.

Ta metoda pozwala zmaksymalizować dochody, ponieważ:

Mieszkanie w Warszawie kosztuje 350 tysięcy. Jego koszt wzrasta o 5%, zatem o 17500 złotych. To mieszkanie jest wynajmowane i koszt arendy wynosi 2100 złotych na miesiąc, a więc 24500 złotych rocznie. Podsumowując, zysk wynosi 42 000 złotych czyli 12% rocznie. 

Rodzaje inwestycji w nieruchomości

Inwestycje w nieruchomości odnoszą się do grupy rzeczywistych inwestycji.

Istnieją cztery główne rodzaje inwestycji w nieruchomości:

• Inwestycje w nieruchomości komercyjne;
• Inwestycje w nieruchomości mieszkalne;
• Inwestycje w budowę nieruchomości;
• Inwestycje w nieruchomości za granicą. 

Każda z nich ma swoje własne cechy charakterystyczne, które wyróżniają nie tylko samą nieruchomość jako przedmiot inwestycji, ale także całe podejście do inwestowania pieniędzy. Każde z nich różni się ryzykiem, które inwestor przyjmuje według wybranej przez niego strategii, a tym samym osiąganiem zysku.

Inwestycje w nieruchomości mieszkalne

Inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe oznaczają zakup:

1. Pokojów;
2. Mieszkań;
3. Apartamentów;
4. Domów;
5. Innych pomieszczeń mieszkalnych.

Nieruchomości mieszkaniowe są dobre, ponieważ próg wejścia do tej inwestycji jest niewielki, ryzyko jest minimalne, a inwestycje gwarantują spłatę. Jednocześnie oczekiwanie dużych dochodów krótkoterminowych nie powinno mieć miejsca.

Minimalna kwota inwestycji różni się znacznie w zależności od regionu.

Jak zarabiać pieniądze na nieruchomościach mieszkalnych? Pierwszym i głównym sposobem jest wynajem. Jako leasingodawca możesz otrzymywać od 6 do 20 tysięcy złotych rocznie bez żadnego wysiłku. Drugim sposobem jest zwiększenie wartości nieruchomości z upływem czasu. Jeśli mieszkanie przy zakupie będzie kosztowało 50000 złotych, to można śmiało powiedzieć, że za 3 lata będzie już kosztować 55000 złotych.

Zwrot z inwestycji trwa dość długo. Aby w pełni powócić dokonane inwestycje i osiągnąć zysk netto, zajmie to około 8-10 lat, w zależności od sytuacji gospodarczej i regionu. W tym samym czasie można zacząć otrzymywać stabilne przychody w pierwszym lub drugim miesiącu po zakupie mieszkania. Jednak inwestując w budownictwo mieszkaniowe, konieczne będzie dokonanie minimalnych napraw, znalezienie odpowiednich lokatorów i upewnienie się, że nieruchomość jest bezpieczna.

Wzrost cen mieszkań jest uzależniony od regionu. W aktywnie rozwijających się regionach, takich jak małopolska lub okolice Warszawy, cena nieruchomości rośnie szybciej ze względu na stały napływ nowych ludzi. Powinieneś starannie wybrać region, w którym chcesz inwestować.

Należy pamiętać, że inwestując w nieruchomości, nie warto kupować dużego mieszkania. Idealnym rozwiązaniem w tym celu będą średnie apartamenty – 1-2 pokojowe, które nie są tak drogie, jak duże, a co za tym idzie - są znacznie bardziej popularne. 

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne to bardziej skomplikowany typ inwestycji, który wymaga od inwestora posiadania sporej wiedzy i umiejętności analitycznych.

Do nieruchomości komercyjnych, jako obiektu inwestycyjnego, można zaliczyć:

• Sklepy;
• Bary;
• Restauracje;
• Magazyny;
• Biura;
• Inne.

Nieruchomości komercyjne są wykorzystywane przez innych przedsiębiorców lub firmy do osiągania zysków. Zysk uzyskuje się również z wynajmu lokali, a także z ewentualnego wzrostu kosztów nieruchomości komercyjnych. Jeśli przestrzeń mieszkalna stale rośnie w cenie, to w handlu wszystko nie jest takie proste.

Nieruchomości komercyjne w ciągu ostatnich kilku lat wykazały mocno ujemną dynamikę cen, przejawiając jednocześnie ogromny spadek popytu. Wynika to oczywiście z kryzysu, ale także z braku rozwoju małych i średnich przedsiębiorstw, które w pierwszej kolejności muszą zostać wynajęte.

Cechą charakterystyczną nieruchomości komercyjnych jest wysoki próg wejścia na rynek. Osoby prywatne nie mogą po prostu kupić biura ani baru lub wynająć go. Problem znalezienia klientów jest również bardzo dotkliwy dla przedsiębiorców. W końcu kontrakty są zawierane długoterminowo i powstaje dylemat: albo w celu znalezienia bardziej korzystnej propozycji, albo w celu pracy z tym klientem.

Ryzyka są również wystarczająco duże. Trudno jest wybrać odpowiednią nieruchomość dla nowej osoby, nadal trzeba dokonać właściwych napraw, znaleźć odpowiednich klientów i zawrzeć z nimi umowę. Przychody z nieruchomości komercyjnych są znacznie wyższe niż w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Natomiast okres zwrotu pozostaje taki sam, czyli jest to 8-10 lat.

Inwestowanie w budowę

Najbardziej ryzykowny i najbardziej opłacalny rodzaj inwestycji w nieruchomości. Można go podzielić na dwie wielkie kategorie: inwestycje w zwykłym rozumieniu i zakup mieszkania na wczesnym etapie budowy.

W pierwszym przypadku osoba wkłada pieniądze w prace budowlane, a po ich zakończeniu, w zależności od udziału, uzyskuje zysk. Jest to znajomy system dla wszystkich inwestorów i nie ma w nim nic nowego. Zysk ustala się zgodnie z inwestycją.

Drugi sposób jest o wiele bardziej interesujący. Niektóre firmy budowlane sprzedają mieszkania w swoich domach jeszcze przed ich wybudowaniem. Pomaga to przyciągnąć dodatkowe fundusze na budowę i zakończyć pracę. Takie mieszkania są zwykle gotowe w ciągu 1-2 lat, a cena w momencie ich gotowości przekracza oryginał o 1,5-2 razy. Należy jednak pamiętać, że inwestycje w budowę są bardziej ryzykowne niż kupowanie skończonych nieruchomości.

Inwestowanie w budowę powinno być bardzo przemyślane, a jego podstawą powinno być badanie wszystkich prawnych i ekonomicznych aspektów działalności firmy, jej wiarygodności, doświadczenia działalności na rynku i opinii. Dzięki dobrej inwestycji można wygrać zarówno na różnicy między ceną zakupu i ceną sprzedaży, a także uzyskać nieruchomość w niższej cenie, zmniejszając w ten sposób straty poniesione na jej zakup.

Podczas sporządzania i podpisywania umowy z firmą budowlaną zaleca się zasięgnięcie porady prawnej. Prawnik będzie mógł powiedzieć czy dana firma jest wiarygodna, sporządzić umowę kompetentnie, a jeśli coś pójdzie nie tak - udzielić konsultacji.

Charakterystyka porównawcza rodzajów inwestycji

Aby lepiej zrozumieć, co jest bardziej dla Ciebie korzystne, przedstawimy Ci porównawczy opis rodzajów inwestycji:

Jak można zauważyć, inwestycje w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe są odpowiednie zarówno dla początkujących, jak i średnio zaawansowanych inwestorów. Jest tak ze względu na ich prostotę i średnią stabilność. Mimo to najbardziej opłacalne pod względem zwrotu jest inwestowanie w budownictwo. Należy pamiętać, że jednocześnie jest ono najbardziej ryzykowną formą.

Inwestycje w nieruchomości mieszkalne są odpowiednie dla wszystkich ze względu na ich wysoką stabilność. Nie musisz myśleć, że inwestycję nie opłacą się. Istnieje gwarancja przyniesienia przez nie dochodu, niezależnie od okoliczności.

Zalety i wady inwestowania w nieruchomości

A teraz porozmawiamy dokładniej o każdym z tych punktów.

Zalety:

Stabilność. Trudno się z tym kłócić. Inwestowanie w nieruchomości jest jednym z najbardziej wiarygodnych i stabilnych źródeł dochodów. Bez względu na porę roku, sytuację gospodarczą i polityczną, mieszkania oraz przestrzenie biznesowe są i będa potrzebne każdemu.

Stały wzrost wartości aktywów. Jest to charakterystyczne w przeważającej części dla nieruchomości mieszkalnych. W perspektywie dłuższej nieruchomość zachowuje się jak złoto - stale i pewnie zwiększa swoją wartość.

Pasywne źródło dochodu. Wynajmując nieruchomość lub czekając na wzrost cen, inwestor wkłada w to minimalny wysiłek.

Minimalne ryzyko. Jak wynika z drugiego punktu, mieszkania i miejsca prowadzenia działalności biznesowej są zawsze potrzebne, dlatego nawet w najbardziej niekorzystnych dla gospodarki czasach będzie istnieć możliwość sprzedaży nieruchomości lub oddania jej w dzierżawę.

Wady:

Niepłynny obiekt inwestycyjny. Płynność - zdolność obiektu do szybkiego przekształcania się w pieniądze bez utraty wartości. Niska płynność nieruchomości oznacza, że ​​trudno sprzedać ją za swoją realną wartość. Oczywiście można bardzo szybko sprzedać mieszkanie/sklep/inne pomieszczenie uwzględniając duży rabat, ale oznacza to jedynie niską płynność i odpowiednio - złożoność wdrożenia.

Długi okres zwrotu. Największy minus wszystkich inwestycji. Okres zwrotu wynoszący 8-10 lat, nawet w przypadku inwestycji długoterminowych, jest całkiem spory. Średnie i małe firmy opłacają się w okresie od 1 miesiąca do 2 lat. A inwestycje finansowe wszędzie są takie same.

Stałe wydatki na konserwację. Opłaty komunalne i inne wydatki, jeśli nie leżą na barkach dzierżawcy, spadają na barki inwestora. Znacząco obniżają dochody, zmuszając do wydawania dodatkowych pieniędzy.

Właściciel nieruchomości będzie musiał zapłacić podatek od nieruchomości, gdy przekazuje swoją nieruchomość w leasing lub podatek dochodowy (jeśli jest to organizacja), lub podatek dochodowy od osób fizycznych. Po sprzedaży nieruchomości również musi płacić podatki, co powoduje, że dochód jest mniejszy o 13%.

Każdy inwestor decyduje o tym, co przeważy - stabilność i trwałość lub niska płynność, dochód i zwrot.

Pięć wskazówek dla inwestora  

Przygotowaliśmy pięć wskazówek dla początkujących inwestorów:

Rada 1. Konieczne jest wcześniejsze określenie możliwości finansowych i przedmiotu inwestycji. Będzie to całkowicie zależało od kolejnej strategii, inwestycji funduszy lub okresów spłaty. Inwestor sam musi wiedzieć, ile posiada i jaka nieruchomość jest dla niego dostępna.

Najtrudniej jest wybrać obiekt inwestycyjny, ponieważ trzeba zrozumieć, że każdy rodzaj nieruchomości przynosi różne dochody, różnego rodzaje ryzyka i różne obowiązki.

Rada 2. Uważnie przestudiuj rynek nieruchomości i znajdź ofertę. Inwestycje są niemal ciągłą analizą, dlatego nie trzeba się spieszyć, aby znaleźć nieruchomość inwestycyjną natychmiast po otrzymaniu pieniędzy. Należy uważnie przyjrzeć się propozycjom, aby zobaczyć na czym polega popyt itd..

Idealnym rozwiązaniem w tym przypadku mogą być lokalne i ogólnopolskie strony, takie jak np. gratka.pl, które będą przydatne do zrozumienia co jest sprzedawane, arendowane oraz czym najbardziej interesują się klienci. W oparciu o tę wiedzę konieczne będzie znalezienie obiektu, który nie będzie miał najwyższej ceny i będzie posiadał wystarczający popyt.

Rada 3. Jeśli to możliwe, nie korzystaj z usług pośredników. Dotyczy to w szczególności inwestycji w nieruchomości mieszkalne. Wiele osób korzysta z usług pośredników w handlu nieruchomościami, gdy szukają obiektu do inwestycji. Zasadniczo jest to niewłaściwe podejście. Zadaniem pośrednika jest sprzedać, Twoim zadaniem jest zdobycie. W tym miejscu występuje konflikt interesów, którego należy unikać.

Pełna kompleksowa analiza rynku nieruchomości pozwoli zrozumieć, gdzie szukać dobrego mieszkania.

Rada 4. Konieczne jest korzystanie z usług prawnika. Najlepszym sposobem na sformalizowanie umów jest zaufanie do profesjonalisty. Najlepiej jest oficjalnie sformalizować umowę najmu. Owszem, przyzwoita część dochodu zostaje wówczas utracona, ale jednocześnie, jeśli istnieje jakakolwiek weryfikacja, nie trzeba obawiać się nieprzyjemnych konsekwencji, których istnieje gwarancja pojawienia się, jeśli nie powstała umowa ani nie są płacone podatki.

Obecność osobistego prawnika będzie wymagana również wtedy, gdy zostanie zawarta umowa z firmą budowlaną. Prawnik pomoże sprawdzić niezawodność firmy, wskaże punkty sporne i luki w umowie oraz będzie pomocny w ochronie Twoich praw, jeśli nagle pojawi się taka potrzeba. Działalność inwestycyjna zawsze wymaga dobrego prawnika, który pomoże Ci zrozumieć wszystkie szczegóły prawne.

Rada 5. Musisz zapomnieć o natychmiastowym zysku. Inwestycje w nieruchomości są inwestycjami długoterminowymi, a zatem spłacają się wystarczająco długo. Zysk z odsprzedaży można uzyskać w ciągu 2-3 lat, ale zadowalający dochód z wynajmu zajmuje aż 6-9 lat. Dlatego powinieneś zapomnieć o szybkich i łatwych zarobkach. 

Kilka słów o ryzyku

Jak każda działalność inwestycyjna, inwestowanie w nieruchomości obarczone jest dużym ryzykiem. Kilka słów o ryzyku w polskiej rzeczywistości.

Ryzyko kredytowe. Obecnie w Polsce nie ma ryzyka kredytowego i chociaż w Europie koszt nieruchomości mieszkaniowych spadł, w Polsce pozostaje mniej więcej na tym samym poziomie. Wynika to z faktu, że kredyt hipoteczny pojawił się na rynku polskim dość późno, dopiero na początku lat 90.

Ryzyko mieszkaniowe. Nie wiadomo czy cena minimalna jest rzeczywista i czy w przyszłości cena mieszkań będzie rosła, czy też w najbliższym czasie ich cena będzie pozostawała na tym samym poziomie.

Musimy uważnie monitorować sytuację, a gdy tylko stanie się jasne czy nieruchomości będą nadal rosły w cenę lub wykazywały ujemną dynamikę, podejmować decyzje dotyczące inwestowania w budownictwo mieszkaniowe.

Ryzyko w budownictwie. Nie trzeba wiele o nim mówić. Można spotkać się z fałszywymi budowlańcami, podwójną sprzedażą mieszkań i wieloma innymi oszustwami, o których sporo osób wie z pierwszej ręki. Inwestowanie w domy w budowie jest naprawdę korzystne i przynosi dużo więcej pieniędzy niż inne sposoby inwestycji w mieszkania, ale trzeba uważać na ryzyko, dokładnie zbadać firmę, a dopiero potem podejmować decyzje dotyczące inwestowania.

Jak inwestować przy minimalnych funduszach?

Inwestycje w nieruchomości wciąż wymagają znacznie większych nakładów niż inne metody.

Jeśli nie posiadasz wystarczającej ilości pieniędzy, możesz użyć jednej z następujących metod:

Pozyskiwanie pieniędzy. Najpopularniejszym sposobem pozyskiwania środków na zakup nieruchomości jest hipoteka. Jest to pożyczka na nieruchomości. W rozumieniu rosyjskim oznacza pożyczkę na nieruchomość zabezpieczoną przez tę samą nieruchomość.

Większość banków chętnie udzieli kredytu hipotecznego. Będzie to wymagało stabilnego źródła dochodu, dobrej historii kredytowej i pakietu dokumentów różniących się w zależności od banków.

W zależności od banków, terminu, wiarygodności i kondycji finansowej pożyczkobiorcy, odsetki będą się różniły. Ogólnie rzecz biorąc, kredyty hipoteczne są przyznawane w wysokości 11-17% rocznie, a 5-7% w przypadku pożyczki w obcej walucie.

Ta metoda jest dobra, ponieważ miesięczne płatności za kredyty hipoteczne mogą być wypłacane za pieniądze otrzymane z dzierżawy. Dzięki kompetentnemu zakupowi i rentownej dzierżawie można uzyskać bezpłatne mieszkanie, pożyczkę, za którą zapłaci najemca.

Atrakcyjność współinwestorów. W Polsce idea wspólnych inwestycji ewoluuje, dlatego nie jest konieczne poważne mówienie o tej metodzie.

Bardzo rzadko inwestorzy mają możliwość znalezienia partnerów, którzy naprawdę chcą być na równych warunkach (lub w zależności od wkładu), aby uzyskać dochód z nieruchomości bez przeszkadzania w osiągnięciu zysku. W takim przypadku możliwość przyciągnięcia przyjaciół lub krewnych w ramach projektu inwestycyjnego spowoduje, że inwestycje będą mniejsze i znacznie bardziej opłacalne.

Wejście do klubu inwestorów. Istnieje wiele społeczności, w których inwestorzy szukają ludzi o podobnych poglądach, którzy mogą pomagać sobie nawzajem nie tylko poradą, ale także finansowo. W takich klubach jest wiele osób, które na warunkach inwestycyjnych mogą zainwestować w swój projekt, a więc będziesz w stanie uzyskać niezależny dochód i zapewnić zyski partnerom.

Crowdfunding. To także dość nowy pomysł w Polsce. Polega na finansowaniu zbiorowym. Możesz rozpocząć projekt, który przyciągnie inwestycje, dzięki czemu możesz inwestować w nieruchomości.

Projekt inwestycyjny będzie musiał działać jako całość spółki akcyjnej - ludzie będą kupować udziały w tym projekcie i polegać na zyskach. Nadaje się do kupna i wynajmu nieruchomości komercyjnych, a następnie realizacji.

Pozyskanie środków na zakup nieruchomości na własną rękę jest dość trudne. Właśnie dlatego zachęca się nowych użytkowników do angażowania partnerów w każdy dostępny sposób. Bardziej doświadczeni inwestorzy będą mogli nie tylko zainwestować, ale także skierować się we właściwym kierunku, pomagając i szkoląc się na początku. Jest to znacznie cenniejsze doświadczenie, nawet ważniejsze niż osiągnięcie zysku.

Robert Kiyosaki - jeden z najsłynniejszych światowych biznesmenów i trenerów rozwoju osobistego. Napisał książkę, którą każdy inwestor nieruchomości powinien przeczytać - “Inwestycje w nieruchomości”.

Zapewnia szczegółową strategię dla tych, którzy chcą inwestować w nieruchomości i uzyskać 5-6 nieruchomości w wieku 40 lat, a zatem mieć stabilny dochód pasywny. Książka jest pełna ciekawostek i możliwych do spotkania pułapek. Ponadto, opisana metoda przydaje się każdemu.

Podsumowując można stwierdzić, że inwestowanie w nieruchomości jest jednym z najczęściej dyskutowanych i popularnych wśród zwykłych ludzi sposobów inwestowania. Charakteryzuje się minimalnymi wymaganiami wobec doświadczenia inwestora, ale jest niezwykle wymagające dla portfela. Zwrot z inwestycji w nieruchomości wynosi od 2 do 9 lat, w zależności od wybranego sposobu dochodu.